Il arbitre entre le droit de construire et le droit des autres — voisins, commune, paysage — et cet arbitrage se joue presque entièrement sur des mécanismes de délais. Le recours du voisin contre un permis : deux mois à compter du premier jour d'un affichage continu sur le terrain. La notification de ce recours au bénéficiaire et à la mairie : quinze jours francs, à peine d'irrecevabilité — le piège qui tue une bonne part des recours de particuliers. Les poursuites pénales d'une construction illégale : six ans depuis l'achèvement. L'action en démolition de la commune : dix ans. Chaque situation a son chronomètre, et il tourne souvent sans qu'on le sache.
C'est aussi un droit où chacun est tour à tour attaquant et défenseur : le même propriétaire conteste un jour le refus de son permis, défend le lendemain son autorisation attaquée, et découvre à la revente qu'une annexe des années 1990 n'a jamais existé juridiquement. La matière se gagne sur la procédure autant que sur le fond.
Le tout sur fond de règles locales : le plan local d'urbanisme (PLU) décide, parcelle par parcelle, de ce qui est possible — et il se lit, se discute et, parfois, se conteste.
Recours des tiers. Le délai de recours contentieux contre un permis de construire, d'aménager ou de démolir court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain (article R. 600-2 du Code de l'urbanisme), la preuve de cet affichage incombant au bénéficiaire ; le requérant doit justifier que le projet affecte directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien (article L. 600-1-2) ; et tout recours, gracieux ou contentieux, doit être notifié à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation par lettre recommandée avec avis de réception dans les quinze jours francs de son dépôt, à peine d'irrecevabilité (article R. 600-1). Le juge peut surseoir à statuer pour permettre la régularisation des vices par un permis modificatif, et les moyens nouveaux se cristallisent en cours d'instance.
Constructions irrégulières. L'exécution de travaux sans autorisation ou en méconnaissance de celle-ci est un délit puni d'une amende de 1 200 € à 6 000 € par mètre carré (article L. 480-4), le tribunal pouvant ordonner la démolition ou la mise en conformité sous astreinte ; l'action publique se prescrit par six ans à compter de l'achèvement — un délai doublé en 2017, que beaucoup de contenus anciens donnent encore à trois ans. La commune peut agir en démolition devant le juge civil pendant dix ans (article L. 480-14) et dispose de mises en demeure administratives assorties d'astreintes. Enfin, au-delà de dix ans d'achèvement, un refus d'autorisation ne peut plus, sauf exceptions strictes, être fondé sur l'irrégularité initiale (article L. 421-9) — sans que la construction en devienne régulière : la jurisprudence impose de régulariser l'ensemble du bâti avant tout nouveau projet.
Documents d'urbanisme. Le plan local d'urbanisme fixe les règles de constructibilité ; ses dispositions et son évolution se contestent devant le juge administratif, de même que les décisions de préemption.